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樓市調控政策和人口落戶政策兩者怎么聯合?

問答 2019-11-07 16:19200未知京戶網小編
近年來,許多城市房地產市場調控政策顯示出放松的跡象,其共同點是降低落戶門檻,引入人才和其他人口政策相聯系。例如,上海臨港新區非戶籍人才購房情況由家庭調整為個人,購房所需納稅年限由5年減少到3年;南京周邊縣六和放寬了對大專以上人才購買的限制;天津可以承擔北京非資本職能松綁項目,相關從業人員可以在不需要社會保障的情況下購買住房。第一次購房,不受戶口登記、繳納稅款、繳納社會保障、大專以上學歷或者在長沙工作的技師以上專業資格的限制。
 
海南的政策調整力度更大,自2018年6月以來,已七次出臺人才引進政策。剛剛公布的“海南省新一輪戶籍制度改革實施方案(試行)”規定,除三沙省基本取消落戶限制外,海南省也成為全省第一個解除落戶限制的省份。10月26日,江蘇省第四大經濟強國南通制定了吸引人才的政策。大專或以上學歷的應屆畢業生應為落戶\\“零閾值”。在落戶之后,應該取消對買房的限制。較早的時候,河南、廣西等省區在三四線城市中,“零門檻”落戶基本全面展開。
 
事實上,自2017年以來,“人才戰爭”就已經開始了。今年已有一百五十多個城市出臺人才政策,“人才搶奪”淪為“搶奪人口”,當然也不排除一些城市借用人才政策、落戶政策等,變相解除對購買、銷售、限制等方面的限制。因此,官方媒體最近在頭版上寫了一篇文章,明確強調:“看房地產,專注于‘住還是不炒’,不要為投機打開大門!”那么,如何看待各種人才政策,落戶新政呢?是否打算解除對房地產的調控政策?這會對未來的房地產市場產生多大的影響?
 
筆者認為,“搶劫戰爭”必須從兩個背景來分析。一是城市化進入了“后半期”,即“城市化”和“都市圈”,紅利人口(15≤64歲)近年來開始減少;第二,經濟已經進入股票時代。人口、材料(如房屋、汽車、手機等)等資源的絕對數量或增長率。資本也在減少。資源“當你來找你時,你找不到我。”因此,各地區和大城市對庫存資源的競爭正變得越來越激烈。在這兩種背景下,無論是人口流動、主要消費力量、房地產需求等資源流動,都呈現出明顯的區域分化特征。
 
未來,培育大都市區和“強省會城市”是國家的既定戰略,以創造新的增長極、新的內需引擎和產業轉型的新高地。因此,對于各省、區、市、大城市,為了避免在資源競爭中陷入低谷,避免在周邊省市的資源中成為“凈虹吸”,有必要先發制人地展開存量資源爭奪戰。無論是促進消費內需,還是實現產業轉型,還是保持房地產市場的高運營量,人口都是第一資源。就業,工業,資本,計劃等等,都跟隨著人口,和人在一起,什么都有。
 
問題是,大部分流動人口(尤其是人才)已經流入珠江三角洲、長江三角洲、武漢、成都、西安、鄭州等核心地區和城市。例如,2018年新居民人口達到TOP 20的城市基本上都在這些地區,這就造成了其他地區人口的“凈虹吸”。因此,對于后發區、新規劃功能區、新都市區,我們應該主動去做。以京津濱海新區為例,它希望與河北“環京”和雄安新區競爭北京的人口和工業資源;南京遠離上海和上海,建設周邊郊區(高春、柳河等)建設的“南京都市區”。位于武漢和珠江三角洲之間的長沙,需要在中心大都市區的建設中占有一席之地,但也需要人口。海南應突破人口劣勢,建設全島自由貿易區和自由貿易區。
 
就這些地區而言,與發達地區或周邊競爭地區相比,其地理位置、工業、教育、科學研究、公共服務等都或多或少不足。你如何吸引人?唯一可以犧牲的優勢是,與一線城市或杭州、西安等熱門城市相比,他們的購房政策相對寬松。因此,這些城市或地區的人口政策本質上是“以住房為導向”。當然,這并不排除一些城市為房地產市場打基礎,甚至有一個“小腦袋”來刺激房地產市場。然而,筆者認為,目前房地產市場的形勢并不是昨天,房地產市場的數量和價格對人才政策的影響越來越小,人口政策的靈活性也越來越小。
 
例如,根據克里(Kerry)的統計數據,8月份外來者在上海的房市繁榮只持續了一個月(8月份新房銷售同比增長148.94%)。今年9月,香港股市收盤(55700平方米)較上月下跌43.3%。早些時候,石家莊市在4月份宣布“零門檻”落戶,房價沒有反彈,最近仍在下跌;今年6月,南京放松了對屬于南京市南部的高春外圍地區的購房限制,第三季度房地產市場保持穩定;自去年以來,一再出臺人才政策的海口和三亞的房價也出現下跌。實質上,“房地產不投機”逐漸落地,“房價只漲不跌”的預期正在打破,2016-2018年連續三年商品房銷售再創新高,供需和預期正在發生變化。
 
根據對珠江三角洲地區的調查,各大城市中心區的二手房數量呈上升趨勢,周邊地區新房供應集中。現在,在任何一個領域,幾個新的報價仍在等待銷售和隨后的批準,對客戶的競爭是非常激烈的。與以往的“金、九、銀、十”相比,貼現率較大,去除率一般為20%≤40%。預計房價上漲將有所減弱,可供選擇的房產數量有所增加,潛在買家更關注的是計劃中的匹配能否落地。因此,落戶政策下,人才政策開始脫離中短期房地產市場的趨勢,在人才的幫助下,落戶政策刺激房地產市場已不再可行。
 
在“房主不投機”落地的關鍵時期,再加上國家也明確表示,“房地產不是刺激經濟的短期手段”,這對各地的政策調整形成了很大的壓力。因此,長沙、三亞和燕郊都駁斥了關于利用人才政策放松購買限制的傳言。另一方面,這些省市也對房地產市場的新形勢有了充分的認識,無論是底層的房地產市場,還是以房地產市場刺激經濟,這種權宜之計的效果越來越不明顯。相反,由于再次依賴房地產市場的短視行動,它錯過了修復工業、人口、公共服務等經濟發展基礎的良好機會,在區域競爭中落敗。
 
因此,落戶零門檻,絕不是零門檻買房子。取消海南落戶限制后,購房限制仍然不變,落戶在海南至少需要見一名家庭成員,納稅或者社保24個月以上;屬于優秀人才的要繳納一年以上的社會保障;在長沙買房的非戶籍人才需要提供工作證明、24個月工資、24個月居住證明、社會保障證書等。天津濱海新區兩個科技園放寬了購房限制,但北京在購房后限制銷售達三年之久。完全退出購買限制和銷售限制只能導致短期投機,產業和配套設備不能落地,最終會造成更多的損失。以人口為基礎的政策調整阻止了投機活動,吸引了人口和人才。這是一項很好的調控政策。

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